Wil jij een nieuw pand huren ? deel 3

Gido Ebbink, Nieuwehuur.nl

Drieluik van blogs: Wil jij een nieuw pand huren ? Onze beste tips!

 pand huren

Deel 3:  Geen zorgen om later !

Deze blog 3 is het vervolg op blog 1 en 2 welke eerder is verschenen op Kappersblog.nl. We proberen je in 3 blogs voor te bereiden op de huuronderhandeling.

In blog 1 hebben we jullie inzicht gegeven in de rol van de spelers, de bestemming van een pand en het type huurcontract. Blog 2 ging over de financiële voordelen die te halen zijn bij de huuronderhandeling, Onderwerpen als huurprijs, huurvrije periode, bijdrage in de verbouwingskosten. Kwamen hierin aan bod. Dit laatste blog 3 van deze serie, gaat over het vermijden van toekomstige kosten voor huurder. Dit deel laat zien op welke bepalingen in het huurcontract en de algemene bepalingen je alert moet zijn om niet verrast te worden door kosten gedurende of aan het einde van de huurovereenkomst. Uitgelicht worden onderwerpen als; (her)oplevering, exploitatie verplichting, boeteclausules.

(Her)oplevering

In het eerste artikel van de huurovereenkomst staat vaak dat je de ruimte als “casco” huurt. In de algemene bepalingen wordt omschreven wat “casco” inhoud. In het kort komt het er op neer dat, als je iets “casco” huurt, je bijvoorbeeld niet de cv-installatie, het plafond, de vloerbedekking, de etalage pui, het sanitair, de pantry etc huurt, tenzij je in het huurcontract laat opnemen dat je dit wel mee huurt (vaak in artikel 8 of 9).

Als je iets “mee huurt” moet de verhuurder ervoor zorgen dat het “mee gehuurde” in stand wordt gehouden. De huurder moet slecht voor het onderhoud zorgen.

Als voorbeeld: Stel je hebt laten omschrijven dat de cv-ketel bij het gehuurde behoort. Jij als huurder moet dan zorgen dat de cv-ketel jaarlijks zijn onderhoud krijgt. Is de ketel kapot/versleten, dan moet de verhuurder zorgen dat er nieuwe ketel wordt geplaatst. Stel je huurt casco en je hebt niets afgesproken over de cv-ketel, dan moet jij voor een nieuwe ketel zorgen, want in de kou wil je niet werken. Analoog geldt dit voor de andere zaken die je wel of niet mee huurt.

Bij het aangaan van een huurovereenkomst spreek je al af hoe je het pand bij einde van de huurovereenkomst terug moet geven aan de verhuurder. Huur je het pand casco, dan verlangt de verhuurder het ook casco terug.  Ook al heb je deze mooi verbouwd en voorzien van alle noodzakelijke inrichting. Plafond, verlichting, vloerafwerking, cv, toilet, pantry, etalage etc.

Onze ervaring is dat verhuurders of hun makelaars aan het einde van de huurovereenkomst een casco oplevering verlangen. Vervolgens bieden ze je aan dat je die casco oplevering ook mag afkopen voor een aanzienlijk afkoop bedrag.

Ons advies is om, bij het aangaan van een huurcontract , kritisch te zijn en goed omschrijft wat je wel en wat je niet mee huurt.  Documenteer goed hoe je het pand van de verhuurder krijgt opgeleverd. Vaak wordt in het contract verwezen naar een proces-verbaal van oplevering met foto’s. Maar veelal is die er niet. Maak daarom zelf ook foto’s en dateer die. Als je het pand opgeleverd krijgt met tapijt, plafond, verlichting etc, laat dan in het contract omschrijven dat jij het pand t.z.t ook mag opleveren met vloerafwerking, plafond verlichting etc,

 Exploitatieverplichting

Je huurt het pand om er je kapsalon te runnen. Als je hier geen nadere afspraken over maakt, is dat volgens het huurcontract geen vrijblijvendheid.  De algemene bepalingen vermelden namelijk dat huurder het gehuurde “daadwerkelijk en zelf” in gebruik houdt, overeenkomstig,  “de bestemming” die je in het huurcontract is omschreven (zie tips blog 1).

Met andere woorden: Als je de winkel sluit terwijl het huurcontract nog loopt, overtreedt je die afspraak. Ook als je besluit om bijvoorbeeld een andere functie aan je kapsalon te geven overtreedt je de afspraak.

Ons advies is om voor jezelf na te gaan welke situaties er tijdens de huurtermijn kunnen ontstaan en in het huurcontract daar een passende afspraak over te maken. Het is in dit verband altijd slim om “recht van onderhuur” af te spreken en/of “de exploitatie verplichting (vaak artikel 5 van de algemene voorwaarden)” niet van toepassing te laten verklaren.

Boeteclausules

In huurcontracten en/of de bijbehorende algemene voorwaarden worden vaak boeteclausules vermeld voor die gevallen dat huurder in strijd met het huurcontract handelt. Boetes voor verhuurder, als deze in strijd met het huurcontract handelt, worden veelal niet vermeld.

Ons advies is boetes niet zomaar te accepteren. Als er al boetes moeten gelden dan moeten die voor zowel huurder als verhuurder gelden.

Tips

Samengevat zijn de tips uit deze blog 3:

  1.  Leg goed vast hoe je het pand bij huuraanvang van verhuurder krijgt opgeleverd.
  2. Sluit zaken met de hoge vervangingswaarde niet buiten de huur (bv cv-ketel)
  3. Realiseer je dat een “casco-oplevering” bij huuraanvang ook een “casco-her-oplevering” bij huureinde betekent en als je dat niet wil moet je dat nu beschrijven in het huurcontract.
  4. Ga na welke situaties voor jou kunnen ontstaan tijdens de huurtermijn en maak hiervoor passende afspraken in het huurcontract.
  5. Probeer recht van onderhuur te laten opnemen in het huurcontract.
  6. Probeer exploitatieverplichting uit te sluiten in het huurcontract.
  7. Boetes niet van toepassing laten verklaren, en wanneer toch dan voor beide partijen gelijkwaardig.

 

Wij wensen je plezier bij de uitoefening van je mooie vak en succes met je huuronderhandeling. Als je vragen hebt, bel me gerust, dan help ik je op weg.

Gido Ebbink

Gido Ebbink

Gido Ebbink

Kamerlingh Onnesweg 238 1223 JR Hilversum

+31 (0)85 30 34 625

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *

Ook interessant

, ,

Man & Schaar #11

Happy Het was haar eerste bezoek aan mijn salon. Ze zag de voorgaande klant afrekenen en zei: dat wil ik ook. Het was een korte bob, wat zeg ik, net onder het oor, met een opgeschoren nekje. Best extreem voor iemand die het haar tot op de schouders draagt. Na nog een korte inspectie voor de spiegel en een uitgebreide wasmassage begon ik het haar af te delen. Nog eens kijken. En uiteindelijk zette ik de schaar erin. Lange lokken gleden langs de kapmantel naar de grond. Ondertussen kletsten we wat. Ze was webdesigner en gaf daarnaast workshops programmeren. Later bezocht ik haar website. Op het openingsscherm zag je een kop koffie, een mobieltje, plus de tekst: "Hi I'm Yvonne, UX specialist. I can help you meet your users' needs". Als bezoeker van zo'n website kan je alleen maar blij worden. Het zijn good feelings die verkopen. Lever de klant zorgeloos gemak. Maak de consumer happy, al bij voorbaat! Zoals de slogan van de slager: Vers met een glimlach. Of bij de wasstraat: wassen met gevoel. Het bungalowpark: Wij weten hoe belangrijk vakantie voor u is! En: Wij doen wat anderen beloven!
, ,

Decembergroet

Dit keer schrijf ik een korte blog met tips en hopelijk doe je hier je voordeel mee. Een tandje erbij deze maand en dat betekent de focus scherp houden. Oud maakt plaats voor nieuw. Het jaar 2017 is bijna voorbij en het jaar 2018 komt steeds dichterbij. Het zijn drukke en gezellige tijden, ook voor je klanten. Zet je klant in the picture, geef ze een warm welkom en gastvrije gevoelswaarde. Weet dat je klanten deze feestmaand eerder geneigd zijn om meer geld uit te geven dan gebruikelijk. De klant gunt zichzelf iets meer en op een of andere manier is er dat gevoel van; er mag extra geld uitgegeven worden. Maak gebruik van de kracht van het overtuigen waardoor je klant, door middel van professioneel goed advies en persoonlijke aandacht, sneller tot aankoop over gaat.
Training
, ,

Man & Schaar #10

Op de Sassoon Academy in Londen tref je cursisten aan van over de hele wereld. Japan, Canada, Italië. Vaak zie je ook een groep kappers uit Rusland, die net als de Japanners, geen woord Engels verstaan en daarom een eigen tolk bij zich hebben. Tijdens de lessen hoor je steeds het zachte parlando van de synchroonvertaling achter je. Het kappersvak leer je op het MBO. Je kunt door naar niveau 4, waarbij vooral het ondernemen wordt geschoold. Maar als je nog verder wilt is er in Nederland niets meer. Jawel, er zijn nog wat trainingen bij groothandels en leveranciers. Maar een gedegen vervolgopleiding op bijvoorbeeld HBO-niveau is er niet.