Wil jij een nieuw pand huren ? deel 3

Gido Ebbink, Nieuwehuur.nl

Drieluik van blogs: Wil jij een nieuw pand huren ? Onze beste tips!

 pand huren

Deel 3:  Geen zorgen om later !

Deze blog 3 is het vervolg op blog 1 en 2 welke eerder is verschenen op Kappersblog.nl. We proberen je in 3 blogs voor te bereiden op de huuronderhandeling.

In blog 1 hebben we jullie inzicht gegeven in de rol van de spelers, de bestemming van een pand en het type huurcontract. Blog 2 ging over de financiële voordelen die te halen zijn bij de huuronderhandeling, Onderwerpen als huurprijs, huurvrije periode, bijdrage in de verbouwingskosten. Kwamen hierin aan bod. Dit laatste blog 3 van deze serie, gaat over het vermijden van toekomstige kosten voor huurder. Dit deel laat zien op welke bepalingen in het huurcontract en de algemene bepalingen je alert moet zijn om niet verrast te worden door kosten gedurende of aan het einde van de huurovereenkomst. Uitgelicht worden onderwerpen als; (her)oplevering, exploitatie verplichting, boeteclausules.

(Her)oplevering

In het eerste artikel van de huurovereenkomst staat vaak dat je de ruimte als “casco” huurt. In de algemene bepalingen wordt omschreven wat “casco” inhoud. In het kort komt het er op neer dat, als je iets “casco” huurt, je bijvoorbeeld niet de cv-installatie, het plafond, de vloerbedekking, de etalage pui, het sanitair, de pantry etc huurt, tenzij je in het huurcontract laat opnemen dat je dit wel mee huurt (vaak in artikel 8 of 9).

Als je iets “mee huurt” moet de verhuurder ervoor zorgen dat het “mee gehuurde” in stand wordt gehouden. De huurder moet slecht voor het onderhoud zorgen.

Als voorbeeld: Stel je hebt laten omschrijven dat de cv-ketel bij het gehuurde behoort. Jij als huurder moet dan zorgen dat de cv-ketel jaarlijks zijn onderhoud krijgt. Is de ketel kapot/versleten, dan moet de verhuurder zorgen dat er nieuwe ketel wordt geplaatst. Stel je huurt casco en je hebt niets afgesproken over de cv-ketel, dan moet jij voor een nieuwe ketel zorgen, want in de kou wil je niet werken. Analoog geldt dit voor de andere zaken die je wel of niet mee huurt.

Bij het aangaan van een huurovereenkomst spreek je al af hoe je het pand bij einde van de huurovereenkomst terug moet geven aan de verhuurder. Huur je het pand casco, dan verlangt de verhuurder het ook casco terug.  Ook al heb je deze mooi verbouwd en voorzien van alle noodzakelijke inrichting. Plafond, verlichting, vloerafwerking, cv, toilet, pantry, etalage etc.

Onze ervaring is dat verhuurders of hun makelaars aan het einde van de huurovereenkomst een casco oplevering verlangen. Vervolgens bieden ze je aan dat je die casco oplevering ook mag afkopen voor een aanzienlijk afkoop bedrag.

Ons advies is om, bij het aangaan van een huurcontract , kritisch te zijn en goed omschrijft wat je wel en wat je niet mee huurt.  Documenteer goed hoe je het pand van de verhuurder krijgt opgeleverd. Vaak wordt in het contract verwezen naar een proces-verbaal van oplevering met foto’s. Maar veelal is die er niet. Maak daarom zelf ook foto’s en dateer die. Als je het pand opgeleverd krijgt met tapijt, plafond, verlichting etc, laat dan in het contract omschrijven dat jij het pand t.z.t ook mag opleveren met vloerafwerking, plafond verlichting etc,

 Exploitatieverplichting

Je huurt het pand om er je kapsalon te runnen. Als je hier geen nadere afspraken over maakt, is dat volgens het huurcontract geen vrijblijvendheid.  De algemene bepalingen vermelden namelijk dat huurder het gehuurde “daadwerkelijk en zelf” in gebruik houdt, overeenkomstig,  “de bestemming” die je in het huurcontract is omschreven (zie tips blog 1).

Met andere woorden: Als je de winkel sluit terwijl het huurcontract nog loopt, overtreedt je die afspraak. Ook als je besluit om bijvoorbeeld een andere functie aan je kapsalon te geven overtreedt je de afspraak.

Ons advies is om voor jezelf na te gaan welke situaties er tijdens de huurtermijn kunnen ontstaan en in het huurcontract daar een passende afspraak over te maken. Het is in dit verband altijd slim om “recht van onderhuur” af te spreken en/of “de exploitatie verplichting (vaak artikel 5 van de algemene voorwaarden)” niet van toepassing te laten verklaren.

Boeteclausules

In huurcontracten en/of de bijbehorende algemene voorwaarden worden vaak boeteclausules vermeld voor die gevallen dat huurder in strijd met het huurcontract handelt. Boetes voor verhuurder, als deze in strijd met het huurcontract handelt, worden veelal niet vermeld.

Ons advies is boetes niet zomaar te accepteren. Als er al boetes moeten gelden dan moeten die voor zowel huurder als verhuurder gelden.

Tips

Samengevat zijn de tips uit deze blog 3:

  1.  Leg goed vast hoe je het pand bij huuraanvang van verhuurder krijgt opgeleverd.
  2. Sluit zaken met de hoge vervangingswaarde niet buiten de huur (bv cv-ketel)
  3. Realiseer je dat een “casco-oplevering” bij huuraanvang ook een “casco-her-oplevering” bij huureinde betekent en als je dat niet wil moet je dat nu beschrijven in het huurcontract.
  4. Ga na welke situaties voor jou kunnen ontstaan tijdens de huurtermijn en maak hiervoor passende afspraken in het huurcontract.
  5. Probeer recht van onderhuur te laten opnemen in het huurcontract.
  6. Probeer exploitatieverplichting uit te sluiten in het huurcontract.
  7. Boetes niet van toepassing laten verklaren, en wanneer toch dan voor beide partijen gelijkwaardig.

 

Wij wensen je plezier bij de uitoefening van je mooie vak en succes met je huuronderhandeling. Als je vragen hebt, bel me gerust, dan help ik je op weg.

Gido Ebbink

Gido Ebbink

Gido Ebbink

Kamerlingh Onnesweg 238 1223 JR Hilversum

+31 (0)85 30 34 625

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Ook interessant

, ,

Kwaliteit of Kwantiteit

Wat doe jij als een collega in de salon met een klant naar de kassa loopt, maar jij ziet dat de nekharen van de klant slordig zijn gekortwiekt? Ik hoop hetzelfde als wat ik doe – al vanaf het moment dat ik kapper in opleiding was - terugroepen dus! Het begon allemaal toen ik met het openbaar vervoer naar de kappersschool ging. Iedere dag zag ik in de bus hoe slecht mensen waren geknipt en/of gekleurd. Dat gaat mij nooit gebeuren dacht ik, nooit zal ik een klant zo de deur uit laten gaan!’. En ik heb woord gehouden. Nog steeds werk ik op deze manier, om zo de klanten de kwaliteit te bieden waarvoor ze komen. En zo houden wij elkaar scherp op de werkvloer!
, , , ,

Lumishine

Joico introduceert een nieuwe toevoeging aan het LumiShine®-gamma: de Dimensional Deposit Demi-Permanent Crème Shades. Met deze nieuwe tinten hebben kleurexperts elke tool beschikbaar binnen het bekroonde LumiShine®-portfolio - van permanente crème tot demi-liquids en nu demi-permanente crème kleuringen. LumiShine® Dimensional Deposit Demi-Permanent Crème Shades zijn de perfecte manier om dimensies en langdurige effecten toe te voegen, plus de verbluffende glans die alleen LumiShine® kan bereiken. Met 20 prachtige tinten wordt het maken van geschakeerde kleuringen eenvoudig en foolproof. Deze veelzijdige, voorspelbare formule corrigeert, geeft glans en diepte en maskeert grijs. Dankzij de Dimensional Deposit Demi-Permanent Crème Shades kunnen coloristen de kunst van diepte en dimensies in elke kleurcreatie verwerken, terwijl ze de maximale gezondheid van het haar herstellen en glans toevoegen.
, ,

Opleiden of Afglijden

Buiten mijn werk als kapper/ondernemer ben ik ook met veel plezier voetbaltrainer. Het is mooi om de jongens van mijn team te zien groeien en hen te begeleiden naar volgende stappen in hun voetbalcarrière. We werken met z’n allen hard om het team en de individuele spelers steeds beter te laten spelen. En iedere seizoen wordt opnieuw gekeken naar de beste opstelling. Zo worden spelers altijd geplaatst op een plek waar hun capaciteiten het beste tot hun recht komen. En dat kan soms ook betekenen dat ze naar een ander team gaan. En zo gaat het ook in ons kappersvak. Ik heb een officieel erkend leerbedrijf en ik heb diverse mensen opgeleid die nu bij grote namen in onze branche werken of zelfstandig ondernemer zijn geworden. Dat is mooi en ik ben blij dat ze vakmensen zijn geworden en op deze manier een goede baan hebben. Maar dat kan alleen als je ze vanaf het begin serieus bij het vak betrekt. En daar zit ‘m nou net het probleem. Wat mij irriteert is dat wij kappers vaak zo makkelijk met stagiaires omgaan en ze te lang maar laten schoonmaken of koffiezetten… Nee, wij hebben als erkend leerbedrijf de taak om hen verder te brengen dan ‘was-meisje’ of ‘schoonmaker’.