Wat iedereen zou moeten weten over de huurprijs van winkelpanden

Beste kapper-ondernemer,

Met je passie voor het kappersvak en je eigen kapsalon streef je je doelen na. Eén van die doelen is ongetwijfeld een financieel gezonde bedrijfsvoering, zodat je het leuke werk kan voortzetten. Dat doel kan je nastreven door je klantenkring te vergroten en je financiële rendement te verhogen.

Het verlagen van de kosten is een mogelijkheid om je nettowinst te verhogen. De huur van je kapsalon is daarvoor een interessante kostenpost waar je op kunt besparen.

Biedt de veranderende vastgoedmarkt voor jou kansen?

De gemiddelde huurprijzen zijn de laatste jaren behoorlijk gezakt o.a. doordat er veel leegstand is. Verhuurders weten dat maar komen niet naar jou toe om je een lagere huur aan te bieden, dus moet je naar hen toe om die te halen.

Behalve over de prijs gaat het ook om de besparing op toekomstige kosten. Kosten die in het verschiet kunnen liggen zijn bijvoorbeeld: ‘onderhoud; weder oplevering; exploitatie verplichting’ etc. Huurcontracten bevatten veel huurdersonvriendelijke bepalingen die er door verhuurders en hun makelaars zijn ingebracht toen het huurcontract is afgesloten.

Met de juiste timing en aanpak is hier een flinke besparing te realiseren die elke maand weer meetelt.

Huurcontracten veranderen ook!

In het recente verleden was er sprake van een verhuurdersmarkt, de verhuurder bepaalde voor het grootste deel hoe het huurcontract er uit kwam te zien. Hierdoor bevat het huurcontract veel verhuurdersvriendelijke (lees huurdersonvriendelijke) bepalingen.

Momenteel bevinden we ons gelukkig in een huurdersmarkt. Huurders en daarmee wellicht jij ook bepalen nu voor een groot deel hoe het huurcontract eruit komt te zien. Benut nu die kans, het is een uitgelezen moment om een lagere huur en betere huurvoorwaarden met je verhuurder af te spreken.

Hoe pak je het aan?

Het gesprek over het verbeteren van het huurcontract is niet het makkelijkste onderwerp om met je verhuurder te voeren. Voor een succesvol resultaat is een goede voorbereiden noodzakelijk, hier alvast enkele tips:

Lees het huurcontract goed en wees je bewust van de termijnen in je huurcontract; wat is de einddatum, welke opzegtermijn is afgesproken. Kies daarmee het moment waarop je met je verhuurder gaat praten, begin hiermee minimaal 6 maanden voor de opzegdatum.

1. Bereid je goed voor en stel je op de hoogte van de lokale huurprijzen. Dat kun je bijvoorbeeld doen door sites van bedrijfsmakelaars te bezoeken om te kijken welke huur er gevraagd wordt voor vergelijkbare panden bij jou in de buurt.
2. Realiseer je dat vraagprijzen op die sites hoger zijn dan wat ze ervoor krijgen en dat er vaak ook nog een huurvrijperiode en/of bijdrage in de verbouwingskosten wordt gegeven.
3. Sta stevig in je schoenen en laat je niet afschepen. Je hebt als huurder plichten, maar ook zeker rechten. Als je al langer dan 5 jaar huurt, kan je zelfs bij de verhuurder afdwingen om de huur marktconform te maken.
4. Maak gebruik van de gelegenheid om ook de andere voorwaarden in het huurcontract ter discussie te stellen. Veelal proberen verhuurders jou met toekomstige kosten op te zadelen.

Ter illustratie twee voorbeelden:

Cv-ketel: als deze in het gehuurde zit moet jij voor het onderhoud zorgen, maar verhuurder voor de vervanging. Veelal proberen verhuurders hier onder uit te komen en hebben ze in het huurcontract omschreven dat je de ruimte ‘casco’ huurt. Je huurt de ketel dan niet mee, als deze stuk gaat moet jij voor vervanging zorgen.

Casco-oplevering: Als je de winkel huurt krijg je deze meestal niet casco opgeleverd. Plafonds, verlichting, vloerbedekking, etc zit er vaak in. Toch vermeldt het huurcontract dat jij het pand ‘casco’ huurt. Als je het pand verlaat zal verhuurder jou confronteren met een casco oplevering. Hij verlangd een casco-oplevering welke je vervolgens mag afkopen. Gaat om veel geld!

Wij wensen je plezier bij de uitoefening van je mooie vak en succes met de huuronderhandeling. Als je vragen hebt, bel me gerust, dan help ik je op weg.

Gido Ebbink