Wil jij een nieuw pand huren ?

Drieluik van blogs: Wil jij een nieuw pand huren ? Onze beste tips!

Deel 1: Wat moet ik als eerste weten?

Beste kapper-ondernemer,

Het kappersvak beheers je tot in de puntjes en je zoekt een nieuwe uitdaging. Je kiest ervoor om je eigen kapsalon te beginnen. Je hebt het plan hiervoor uitgewerkt en je hebt zelfs al een leuk pandje op het oog. Maar waar moet je rekening mee houden bij de huuronderhandeling? Goede vraag!

Hieronder geven we je inzicht en doe-het-zelf tips, waarmee je je kunt voorbereiden om als kundig gesprekspartner de huuronderhandeling in te gaan.  Omdat ‘huur’ meerdere belangrijke aspecten kent, verschijnt de informatie in 3 blogs.

In deze blog 1 geven we jullie inzicht.  Het gaat hierin om de rol van de spelers, de bestemming van een pand en het type huurcontract dat veel gebruikt wordt.

Blog 2 gaat vervolgens over financiële voordelen die te halen zijn bij de huuronderhandeling, Onderwerpen die hierin aan bod komen zijn huurprijs, huurvrije periode, bijdrage in de verbouwingskosten.

Blog 3, gaat tenslotte over het vermijden van toekomstige kosten voor huurder. Dit deel laat zien op welke bepalingen in het huurcontract en de algemene bepalingen je alert moet zijn om niet verrast te worden door kosten gedurende of aan het einde van de huurovereenkomst. Uitgelicht worden onderwerpen als; (her)oplevering, servicekosten, exploitatie verplichting, boeteclausules.

Inzicht

Als je wil huren kom je meestal terecht bij een lokale makelaar, die van de verhuurder de opdracht heeft gekregen om het pand te verhuren. Beide zijn gebaat bij een zo hoog mogelijke huur voor het pand. De verhuurder omdat hij dan een hoog rendement op zijn investering haalt en de makelaar omdat zijn fee een bepaald percentage van de huur bedraagt. Dus voor hen beiden geldt hoe hoger de huur hoe beter het voor ze is.

Verhuurder en zijn makelaar zijn niet alleen uit op een zo hoog mogelijke huur maar ook op voor verhuurder gunstige huurvoorwaarden. Zo wil een verhuurder zo min mogelijk kosten en zorg gedurende de huurperiode van het pand. Dat zich dat vertaalt in huurbepalingen die kosten en ongemak voor huurder betekenen is te verwachten.

Verhuurders en zijn makelaars hebben dagelijks met huurcontracten te maken en weten precies wat de consequenties van de opgenomen bepalingen zijn. Voor huurders ligt dat vaak anders. Meestal is het voor het eerst dat zij een huurcontract afsluiten en kunnen zij veelal niet overzien wat de effecten van de opgenomen bepalingen zijn. Vragen van en huurder over zo’n bepaling worden door de makelaar vaak beantwoord als “oh dat staat standaard in huurcontracten”. In welke situaties de bepaling voor de huurder nadelig kan uitpakken, melden ze voor hun gemak maar even niet.

Belangrijk om te weten is dat verhuurder en makelaar elkaar vaker nodig hebben. Elke keer als een pand leeg komt moet er weer een huurder worden gezocht. Makelaars en verhuurder dienen elkaars belangen. Het belang van de huurder daar moet je dus echt zelf voor strijden!!!

Bestemming

Het pand dat je wil huren wil je natuurlijk ook kunnen gebruiken voor je kapsalon en dat kan als de gemeentelijke bestemming passend is. Gemeentes hebben alle gronden binnen de gemeentegrenzen bestemd, hetgeen wil zeggen dat daarmee is bepaald welke activiteiten er mogen plaatsvinden.  Voor ‘wonen’ is bijvoorbeeld een ‘woonbestemming’ nodig en voor ‘kantoor’ een ‘kantoorbestemming’.

Kapsalons vallen onder de categorie ‘winkels’ en daarvoor heb je dus een winkelbestemming’ nodig. Kortom; het pand dat je wil huren heeft een winkelbestemming nodig om het als kapsalon te mogen gebruiken.  Via de gemeentelijke website zijn de bestemmingplannen te raadplegen. Check hier of het pand dat je op het oog hebt past bij de bestemming die je het wil geven.

Toelichting: Huurcontract en bijbehorende algemene bepalingen vermelden dat huurder zich op de hoogte moet stellen of het pand geschikt is voor hetgeen huurder het wil gebruiken. Het zal je maar gebeuren, je hebt net een huurcontract voor 5 jaar getekend en de zaak verbouwd, komt de gemeente langs om je te melden dat je er niet mag zitten met je kapsalon. De verhuurder en aannemer  eisen gewoon hun geld, …..tja duur beginnersfoutje. Zorg ervoor dat dit je niet gebeurt!

Ook verhuurder en huurder omschrijven in het huurcontract de ‘bestemming’ van het pand. We hebben het hier ook over bestemming, maar dat is dus iets anders dan hierboven beschreven. In feite gaat het hier over de wijze waarop de huurder het pand gaat gebruiken en waarvoor de verhuurder het pand verhuurd.

Als je de ruimte huurt als kapsalon zal het huurcontract veelal vermelden dat je de ruimte alleen mag gebruiken als kapsalon en je er geen andere bestemming aan mag geven.  Niets aan de hand zou je denken. Maar je verkoopt ook producten en mogelijk wil je in de toekomst ook manicure aanbieden of een stoel verhuren. Voor een verhuurder kan dat aanleiding zijn jou te vertellen dat je in strijd met het huurcontract handelt. Boete? Huuraanpassing? Huuropzegging? , tja die verrassing wil je natuurlijk niet. Zorg ervoor dat je goed omschrijft waarvoor je het gehuurde wil gebruiken en kies voor een zo breed mogelijke omschrijving van de ‘bestemming’.

Huurovereenkomst

Een huurcontract verwoord de afspraken tussen huurder en verhuurder. Veelal worden standaard huurovereenkomsten gebruikt. Er zijn meerdere standaard huurovereenkomsten. Je hebt ze speciaal voor kantoren, winkels, woningen etc. Kapsalons vallen onder de categorie ‘Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’. De meest gebruikte huurovereenkomst is het ROZ –model; ‘Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290BW’.  Standaard huurovereenkomsten zijn te vinden op www.roz.nl.

Tips

Samengevat zijn de tips uit deze blog 1:

1. Bereid je goed voor op jouw rol als onderhandelaar. Je komt te staan tegenover een ervaren makelaar. Zorg voor de antwoorden op je vragen en ga niet alleen af op wat je van de verhurend makelaar hoort. Weet waarvoor je uiteindelijk tekent.
2. Als je verwacht hulp nodig te hebben, zoek dan een makelaar of adviseur die jouw kan ondersteunen op het gebied waarvoor je de hulp nodig hebt. Kies bij voorkeur een makelaar/adviseur die alleen huurders bij staat. Spreek van te voren zijn werk en prijs af.
3. Check via de gemeentelijke website of de gemeentelijke bestemming van het pand past bij hetgeen je er wil doen.
4. Omschrijf de bestemming in het huurcontract zo breed mogelijk en houd daarbij ook rekening met toekomstplannen.

Wij wensen je plezier bij de uitoefening van je mooie vak en succes met je huuronderhandeling. Als je vragen hebt, bel me gerust, dan help ik je op weg.

Gido Ebbink