Wil jij een nieuw pand huren ? deel 2

Drieluik van blogs: Wil jij een nieuw pand huren ? Onze beste tips!

Deel 2: Zet de schaar in het huurvoorstel !

Deze blog 2 is het vervolg op blog 1 welke op 5 februari is verschenen op Kappersblog.nl. We proberen je in 3 blogs voor te bereiden op de huuronderhandeling.

In blog 1 hebben we jullie inzicht gegeven in de rol van de spelers, de bestemming van een pand en het type huurcontract. Deze blog 2 gaat over de financiële voordelen die te halen zijn bij de huuronderhandeling, Onderwerpen die hierin aan bod komen zijn huurprijs, huurvrije periode, bijdrage in de verbouwingskosten. Komend blog 3, gaat tenslotte over het vermijden van toekomstige kosten voor huurder. Dit deel laat zien op welke bepalingen in het huurcontract en de algemene bepalingen je alert moet zijn om niet verrast te worden door kosten gedurende of aan het einde van de huurovereenkomst. Uitgelicht worden onderwerpen als; (her)oplevering, servicekosten, exploitatie verplichting, boeteclausules.

Huurprijs

Als een pand wordt aangeboden vermeldt de verhuurder o.a. de (vraag)huur,  oppervlakte,  eventuele servicekosten alsook de huurperiode, en opzegtermijn.

Zoals in blog 1 opgemerkt hebben verhuurder en zijn makelaar beiden belang bij een zo hoog mogelijke huur. De vraaghuur zal daarom hoger liggen dan de huurprijs waar verhuurder genoegen mee gaat nemen. Doe een benchmark voor vergelijkbare panden in de buurt!. Onze ervaring is dat, onder normale omstandigheden, voor de huurder hier zeker 10% te verdienen is.  In de onderhandeling moet je proberen daar toch minstens op uit te komen. Ga in jouw tegenvoorstel niet meteen 10% minder bieden want dan komt je natuurlijk op 5% uit.

Bereid je voorstel goed voor, toets het bij ter zake deskundigen uit je eigen kring en speel vervolgens het spel. Ga er vooral niet vanuit dat je eerste voorstel direct wordt geaccepteerd. Er zijn vaak meerdere stappen nodig om de gewenste uitkomst te bereiken. Zorg dus dat je wat overvraagt zodat je onderweg nog wat toe kan geven. Als je geen deskundigen in je eigen kring hebt, mag je ook mij benaderen om je voorstel te toetsen.

Oppervlak

Vraag aan de verhuurder of hij een NEN2580-meetrapport heeft van de ruimte. NEN 2580 is dé Nederlandse norm voor het bepalen van de oppervlakte van een gebouw. Dit meetrapport geeft dus aan hoe groot het oppervlak van de te huren ruimte daadwerkelijk is.  Als er geen meetrapport is controleer dan zelf met je rolmaat of het oppervlak wel zo groot is als verhuurder of zijn makelaar zegt dat het is. Onze ervaring is dat de ruimte vaak groter wordt aanboden dan dat de ruimte is. Als er 100 m2 wordt aangeboden en de ruimte is volgens jouw meting bijvoorbeeld 90m2, vermeld dan in jouw huurvoorstel de huurprijs/m2 maal 90m2 ipv 100m2. Je voorkomt daarmee dat je in dit voorbeeld 10% teveel betaalt.

Servicekosten

Als de ruimte die je wil gaan huren onderdeel uit maakt van een winkelcentrum of gebouw met meerdere gebruikers, dan is er vaak sprake van servicekosten. Servicekosten betreffen de gemeenschappelijke kosten van alle huurders van het complex die de verhuurder, middels een voorschot, maandelijks in rekening brengt bij de huurders.  De verdeelsleutel is vaak het oppervlak. Dus huur je 100m2 in een gebouw van 1000m2 dan is jouw aandeel 10%. Je krijg dan 10% van de totale servicekosten doorberekend.  Eens per jaar volgt er een eindafrekening. Het verschil van de werkelijke kosten minus de voorschotten wordt dan met de huurders verrekend.

Belangrijk bij het opstellen van het huurcontract is dat goed omschreven wordt waarvoor servicekosten worden betaald. Je wil natuurlijk niet voor die kosten betalen waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is. Wij adviseren je dat goed te controleren. Ook belangrijk is dat de verdeelsleutel goed omschreven staat. Het aandeel van de servicekosten over “leegstand”, moet bijvoorbeeld niet afgewenteld worden over de zittende huurders.  Wees hier alert op want het komt regelmatig voor dat het huurcontract hier niet duidelijk over is. Zorg er ook voor dat je in het huurcontract vermeldt wanneer de verhuurder uiterlijk met zijn eindafrekening moet komen en dat eindafrekeningen altijd vergezeld moeten gaan van bewijsstukken. Het gebeurt namelijk weleens dat een verhuurder na 4 jaar nog met zijn eindafrekening zonder bewijsvoering komt. Ja dan kan je niet echt iets controleren. Zulke verrassingen wil je natuurlijk niet.

Huurperiode

Veelal vertelt de verhurend makelaar je dat de eerste huurperiode 5 jaren moet duren en, als het huurcontract niet wordt opgezegd, de huur weer voor 5 jaar zal doorlopen.  Dit hoeft niet!

De wet geeft dwingende regels over de looptijd van de huur voor winkels. Het is niet mogelijk om hier, ten nadele van huurder, vanaf te wijken, tenzij dit gebeurt met voorafgaande machtiging van de kantonrechter. Het is dus wel toegestaan om ten voordele van de huurder af te wijken. Je kunt bijvoorbeeld denken aan een tussentijdse opzegmogelijkheid voor huurder en/of verkorte opzegtermijn van huurder.

Dus als je een eerste huurperiode afspreekt van 5 jaar, waarbij je bijvoorbeeld tevens het recht af spreekt dat uitsluitend huurder in het 2e jaar tussentijds kan opzeggen met een opzegtermijn van bijvoorbeeld 3 maanden, dan zou je dus, bij tijdige opzegging, na 2 jaar van de huur af kunnen, mocht je dat willen.  Voor een dergelijke afspraak heb je geen kantonrechter nodig.

Huurvrije periode

Naast de lagere huurprijs is er nog een voordeel voor je te halen.  Het is niet vreemd om van de verhuurder een huurvrije periode te verlangen. Jij als huurder hebt namelijk opstartkosten. Je moet verbouwen, inrichten en je hebt tijd nodig en moet kosten maken om een klantenkring op te bouwen. Het is niet ongebruikelijk dat je met de verhuurder of zijn makelaar afspreekt om over bijvoorbeeld de eerste drie maanden van je huurcontract geen huur te betalen. Ook hier geldt dat je in je eerste huurvoorstel een langere huurvrij periode vraagt om op je gewenste huurvrijperiode uit te komen.

Hier moet opgemerkt worden dat hoe korter je je huurtermijn afspreekt hoe minder huurvrij bedingt kan worden.

Bijdrage in de verbouwingskosten

Mogelijk is er nog een voordeel voor je te halen. Stel; het pand dat je wil huren heeft een aanpassing nodig om het te kunnen gebruiken. Je kunt hierbij denken aan slopen van wanden, vernieuwen van plafonds of het opnieuw stuccen van wanden omdat de oude stuclagen los zitten, etc. Het is niet gek deze werkzaamheden door of op kosten van verhuurder uit te laten voeren.  Als jij het laat uitvoeren, is het niet vreemd om, naast een bijdrage hiervoor, ook extra huurvrij voor te verlangen.

Opzegtermijn

Het huurcontract vermeldt de opzegtermijn en de manier waarop opgezegd moet worden. Gebruikelijk is om een opzegtermijn van 1 jaar af  te spreken en om schriftelijk, per aangetekende brief of middels een deurwaardersexploot, op te zeggen.

Voor huurders is het van belang dat ze, ruim (bv 6 maanden) voor het opzegmoment, dit naderend moment met vette letters in hun agenda noteren.  Niet tijdig opzeggen betekent namelijk vaak een huurvoortzetting voor een aantal jaren (vaak 5 jaar). Als je die voortzetting niet wil, heb je een kans gemist en leidt dat tot een grote kostenpost.

Wil je niet opzeggen, gebruik dit moment dan om je wensen met de verhuurder te bespreken. Een nieuwe scherpere huur?, uitvoering van onderhoud?, een klacht waarop je eindelijk eens een bevredigend antwoord wil? Het is goed om de verhuurder te laten weten dat jij een alerte ondernemer bent.  Regelmatig komen we tegen dat de huurders niet eens weten waar hun huurcontract ligt.

Tips

Samengevat zijn de tips uit deze blog 2:

1. Bereid je huurvoorstel goed voor; doe een benchmark, toets het met deskundigen uit je eigen kring, en zet scherp in. Weeg af wat je gedurende de onderhandeling weg kan geven.
2. Vraag verhuurder om NEN2580 meetrapport of controleer zelf het oppervlak.
3. Als er sprake is van servicekosten, controleer of de opgevoerde posten correct zijn en dat de verdeelsleutel goed is beschreven. Spreek bovendien af dat verhuurder jaarlijks met zijn eindafrekening inclusief de bewijsstukken komt.
4. Van de wettelijke huurtermijn, 5 jaren met 5 optiejaren, mag worden afgeweken ten voordele van de huurder.
5. Het is niet gek om huurvrij te vragen voor je opstartkosten.
6. Het is niet gek om de verhuurder een noodzakelijke verbouwing te laten uitvoeren.
7. Noteer het opzegmoment in je agenda en weet waar je het huurcontract bewaard.

Wij wensen je plezier bij de uitoefening van je mooie vak en succes met je huuronderhandeling. Als je vragen hebt, bel me gerust, dan help ik je op weg.

Gido Ebbink