Wil jij een nieuw pand huren ? deel 3

Drieluik van blogs: Wil jij een nieuw pand huren ? Onze beste tips!

Deel 3:  Geen zorgen om later !

Deze blog 3 is het vervolg op blog 1 en 2 welke eerder is verschenen op Kappersblog.nl. We proberen je in 3 blogs voor te bereiden op de huuronderhandeling.

In blog 1 hebben we jullie inzicht gegeven in de rol van de spelers, de bestemming van een pand en het type huurcontract. Blog 2 ging over de financiële voordelen die te halen zijn bij de huuronderhandeling, Onderwerpen als huurprijs, huurvrije periode, bijdrage in de verbouwingskosten. Kwamen hierin aan bod. Dit laatste blog 3 van deze serie, gaat over het vermijden van toekomstige kosten voor huurder. Dit deel laat zien op welke bepalingen in het huurcontract en de algemene bepalingen je alert moet zijn om niet verrast te worden door kosten gedurende of aan het einde van de huurovereenkomst. Uitgelicht worden onderwerpen als; (her)oplevering, exploitatie verplichting, boeteclausules.

(Her)oplevering

In het eerste artikel van de huurovereenkomst staat vaak dat je de ruimte als “casco” huurt. In de algemene bepalingen wordt omschreven wat “casco” inhoud. In het kort komt het er op neer dat, als je iets “casco” huurt, je bijvoorbeeld niet de cv-installatie, het plafond, de vloerbedekking, de etalage pui, het sanitair, de pantry etc huurt, tenzij je in het huurcontract laat opnemen dat je dit wel mee huurt (vaak in artikel 8 of 9).

Als je iets “mee huurt” moet de verhuurder ervoor zorgen dat het “mee gehuurde” in stand wordt gehouden. De huurder moet slecht voor het onderhoud zorgen.

Als voorbeeld: Stel je hebt laten omschrijven dat de cv-ketel bij het gehuurde behoort. Jij als huurder moet dan zorgen dat de cv-ketel jaarlijks zijn onderhoud krijgt. Is de ketel kapot/versleten, dan moet de verhuurder zorgen dat er nieuwe ketel wordt geplaatst. Stel je huurt casco en je hebt niets afgesproken over de cv-ketel, dan moet jij voor een nieuwe ketel zorgen, want in de kou wil je niet werken. Analoog geldt dit voor de andere zaken die je wel of niet mee huurt.

Bij het aangaan van een huurovereenkomst spreek je al af hoe je het pand bij einde van de huurovereenkomst terug moet geven aan de verhuurder. Huur je het pand casco, dan verlangt de verhuurder het ook casco terug.  Ook al heb je deze mooi verbouwd en voorzien van alle noodzakelijke inrichting. Plafond, verlichting, vloerafwerking, cv, toilet, pantry, etalage etc.

Onze ervaring is dat verhuurders of hun makelaars aan het einde van de huurovereenkomst een casco oplevering verlangen. Vervolgens bieden ze je aan dat je die casco oplevering ook mag afkopen voor een aanzienlijk afkoop bedrag.

Ons advies is om, bij het aangaan van een huurcontract , kritisch te zijn en goed omschrijft wat je wel en wat je niet mee huurt.  Documenteer goed hoe je het pand van de verhuurder krijgt opgeleverd. Vaak wordt in het contract verwezen naar een proces-verbaal van oplevering met foto’s. Maar veelal is die er niet. Maak daarom zelf ook foto’s en dateer die. Als je het pand opgeleverd krijgt met tapijt, plafond, verlichting etc, laat dan in het contract omschrijven dat jij het pand t.z.t ook mag opleveren met vloerafwerking, plafond verlichting etc,

 Exploitatieverplichting

Je huurt het pand om er je kapsalon te runnen. Als je hier geen nadere afspraken over maakt, is dat volgens het huurcontract geen vrijblijvendheid.  De algemene bepalingen vermelden namelijk dat huurder het gehuurde “daadwerkelijk en zelf” in gebruik houdt, overeenkomstig,  “de bestemming” die je in het huurcontract is omschreven (zie tips blog 1).

Met andere woorden: Als je de winkel sluit terwijl het huurcontract nog loopt, overtreedt je die afspraak. Ook als je besluit om bijvoorbeeld een andere functie aan je kapsalon te geven overtreedt je de afspraak.

Ons advies is om voor jezelf na te gaan welke situaties er tijdens de huurtermijn kunnen ontstaan en in het huurcontract daar een passende afspraak over te maken. Het is in dit verband altijd slim om “recht van onderhuur” af te spreken en/of “de exploitatie verplichting (vaak artikel 5 van de algemene voorwaarden)” niet van toepassing te laten verklaren.

Boeteclausules

In huurcontracten en/of de bijbehorende algemene voorwaarden worden vaak boeteclausules vermeld voor die gevallen dat huurder in strijd met het huurcontract handelt. Boetes voor verhuurder, als deze in strijd met het huurcontract handelt, worden veelal niet vermeld.

Ons advies is boetes niet zomaar te accepteren. Als er al boetes moeten gelden dan moeten die voor zowel huurder als verhuurder gelden.

Tips

Samengevat zijn de tips uit deze blog 3:

1.  Leg goed vast hoe je het pand bij huuraanvang van verhuurder krijgt opgeleverd.
2. Sluit zaken met de hoge vervangingswaarde niet buiten de huur (bv cv-ketel)
3. Realiseer je dat een “casco-oplevering” bij huuraanvang ook een “casco-her-oplevering” bij huureinde betekent en als je dat niet wil moet je dat nu beschrijven in het huurcontract.
4. Ga na welke situaties voor jou kunnen ontstaan tijdens de huurtermijn en maak hiervoor passende afspraken in het huurcontract.
5. Probeer recht van onderhuur te laten opnemen in het huurcontract.
6. Probeer exploitatieverplichting uit te sluiten in het huurcontract.
7. Boetes niet van toepassing laten verklaren, en wanneer toch dan voor beide partijen gelijkwaardig.

Wij wensen je plezier bij de uitoefening van je mooie vak en succes met je huuronderhandeling. Als je vragen hebt, bel me gerust, dan help ik je op weg.

Gido Ebbink